Noul Cod civil al Romaniei - proiect - 2009 - Cartea III

Prima pagina
Stiri
Drept Comunitar
Spatiul Schengen
Fonduri Europene
Moneda Euro
Impactul Aderarii
Procesul de Aderare
Burse in Europa
Joburi in Europa
Legaturi
Newsletter
Publicitate
Ajutor
Contact

DOSARE

ARHIVA STIRI


Legaturi pe site

Istoric UE

Institutii

Organe

Bibliografie

Fondurile structurale

Tratatele Europene

Reclamatii, petitii si plangeri catre Uniunea Europeana

Tratatul de Aderare

Constitutia Europeana

Tratatele Europene



Legaturi pe net

Uniunea Europeana

PARIURI SPORTIVE ONLINE

REZULTATE LIVE SCORURI

Guvernul Roman


Ministerul Afacerilor Externe

Institutul European

Titlul II
Proprietatea privata

Capitolul I
Dispozitii generale

Sectiunea 1
Continutul, întinderea si stingerea dreptului de proprietate privata

Continutul dreptului de proprietate privata
Art.572 – (1) Proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune în mod liber si complet de un bun, în limitele stabilite de lege.
(2) În conditiile legii, dreptul de proprietate privata este susceptibil de modalitati si dezmembraminte, dupa caz.

Limitele materiale si limitele juridice ale exercitarii dreptului de proprietate privata
Art.573 – (1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu îngradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Aceasta limitare se poate face si prin conventie, cu exceptiile prevazute de lege.

Dobândirea dreptului de proprietate
Art.574 – (1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în conditiile legii, prin conventie, testament, mostenire legala, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credinta în cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarâre judecatoreasca, atunci când ea este translativa de proprietate prin ea însasi.
(2) În cazurile prevazute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa si alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
(4) În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeste prin înscriere în cartea funciara, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege.

Riscul pieirii bunului Art.575 – Proprietarul suporta riscul pieirii bunului, daca acesta n-a fost asumat de o alta persoana sau daca prin lege nu se dispune altfel.

Întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Art.576 – (1) Proprietatea terenului se întinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra si în subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si lucrarile ce gaseste de cuviinta, în afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage din ele toate foloasele ce acestea ar produce. El este tinut sa respecte, în conditiile si în limitele determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane si altora asemenea.
(3) Apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg, în conditiile prevazute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria si de a utiliza, în conditiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatica, precum si apele pluviale.

Obligatia de granituire
Art.577 – Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligati sa contribuie la granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Obligatia de îngradire
Art.578 – (1) Orice proprietar este dator a-si îngradi proprietatea, suportând, în conditiile legii, cheltuielile ocazionate.
(2) Obligatia de îngradire nu exista pentru terenurile situate în extravilan, în afara cazurilor prevazute de lege.

Stingerea dreptului de proprietate
Art.579 – (1) Dreptul de proprietate privata nu se stinge prin neuz. El poate fi însa dobândit de altul, prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile si conditiile anume determinate de lege.
(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renunta la dreptul de proprietate asupra bunului imobil înscris în cartea funciara. Dreptul se stinge în momentul parasirii bunului mobil, iar daca bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciara, în conditiile legii, a declaratiei de renuntare.
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauza de utilitate publica stabilita potrivit legii, cu justa si prealabila despagubire, fixata de comun acord între proprietar si expropriator sau, în caz de divergenta, pe cale judecatoreasca.
(4) Nu pot fi supuse confiscarii decât bunurile destinate sau folosite pentru savârsirea unei infractiuni ori contraventii sau cele rezultate din acestea.

Ce se intampla in UE in ianuarie 2003 ? Click aici

Sectiunea a 2-a
Apararea dreptului de proprietate privata

Actiunea în revendicare
Art.580 – (1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la alta persoana care îl detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul.
(2) Dreptul la actiunea în revendicare este imprescriptibil, cu exceptia cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
(3) Hotarârea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea în revendicare introdusa împotriva posesorului este opozabila si celui care detine bunul pentru posesor, putând fi executata direct împotriva acestuia. Hotarârea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea în revendicare împotriva celui care detine lucrul pentru posesor nu este opozabila posesorului, daca acesta nu a fost introdus în cauza.

Actiunea negatorie
Art.581 – (1) Proprietarul poate intenta actiunea negatorie contra oricarei persoane care pretinde ca este titularul vreunui drept, altul decât cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.

Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciara
Art.582 – În cazul imobilelor înscrise în cartea funciara, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara.
Efectele admiterii actiunii în revendicare
Art.583 – (1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrainat. În aceleasi conditii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
(2) Posesorul de rea-credinta sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la restituirea fructelor produse de bun pâna la înapoierea acestuia catre proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a facut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, daca prin lege nu se prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Pârâtul are un drept de retentie asupra produselor pâna la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului în care proprietarul furnizeaza pârâtului o garantie îndestulatoare.
(7) Dreptul de retentie nu poate fi exercitat în nici un caz asupra bunului frugifer sau când intrarea în stapânirea materiala a bunului s-a facut prin violenta ori frauda sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator sa acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-si însusi lucrarile efectuate cu aceste cheltuieli numai daca prin aceasta bunul nu se deterioreaza.

Capitolul II
Accesiunea

Sectiunea 1
Dispozitii generale

Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune
Art.584 – Proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se uneste cu bunul ori se încorporeaza în acesta, daca legea nu prevede altfel.
Felurile accesiunii
Art.585 – Accesiunea este naturala când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural ori artificiala când rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

Sectiunea a 2-a
Accesiunea imobiliara naturala

Aluviunile
Art.586 – Adaugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran, numai daca ele se formeaza treptat.

Terenul lasat de apele curgatoare
Art.587 – Proprietarul fondului riveran dobândeste, de asemenea, terenul lasat de apele curgatoare care s-au retras treptat de la tarmul respectiv.

Terenul lasat de apele statatoare
Art.588 – (1) Proprietarul terenului înconjurat de helesteie, iazuri, canale si alte asemenea ape statatoare, nu devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea temporara a acestor ape sub înaltimea de scurgere.
(2) Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobândeste nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revarsari sporadice.

Avulsiunea
Art.589 – Proprietarul terenului de la care o apa curgatoare a smuls brusc o parte importanta de teren, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse daca o revendica în termen de un an de la data intrarii în posesie.

Albiile râurilor, insulele si prundisurile
Art.590 – (1) Albiile râurilor apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.
(2) Insulele si prundurile care nu sunt în legatura cu terenurile având malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.
(3) Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se întinde spre el pornind de la jumatatea apei.

Dreptul de proprietate asupra insulelor nou formate
Art.591 – În cazul în care o apa curgatoare, formându-si un brat nou, înconjoara terenul unui proprietar riveran, el ramâne proprietar asupra insulei astfel create.

Albiile parasite de apele curgatoare
Art.592 – Albia parasita de o apa curgatoare care si-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit în legea speciala.

Accesiunea naturala asupra animalelor
Art.593 – (1) Animalele domestice ratacite pe terenul altuia revin acestuia din urma daca proprietarul nu le revendica în termen de doua luni de la data declaratiei facute la primarie de catre proprietarul terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar apartin acestuia cât timp ramân pe fond, cu exceptia cazului în care trecerea a fost provocata prin frauda sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca proprietarul roiului nu îl urmareste sau înceteaza sa îl urmareasca timp de doua zile.

Sectiunea a 3-a
Accesiunea imobiliara artificiala

§.1 Dispozitii comune

Dobândirea lucrarii de catre proprietarul imobilului
Art.594 - (1) Constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare „lucrari”, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
(2) Dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Categorii de lucrari
Art.595 – (1) Lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrarile autonome sunt constructiile, plantatiile si orice alte lucrari cu caracter de sine statator realizate asupra unui imobil.
(3) Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator. Ele pot fi:
a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
b) utile, atunci când sporesc valoarea economica a imobilului;
c) voluptuare, atunci când sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat, fara a spori valoarea economica a imobilul.

Prezumtii în favoarea proprietarului imobilului
Art.596 – (1) Orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui, pâna la proba contrara.
(2) Proba contrara se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau în alte cazuri prevazute de lege.

§.2 Realizarea lucrarii cu materialele altuia

Regim juridic
Art.597 - (1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii, neputând fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor întrebuintate.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum si la repararea, în conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate.

§.3 Realizarea unei lucrari autonome asupra imobilului altuia

Lucrari autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta
Art.598 – În cazul în care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil este de buna-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna înscrierea sa în cartea funciara ca proprietar al lucrarii, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii, fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Lucrari autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta
Art.599 - (1) În cazul în care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna înscrierea sa în cartea funciara ca proprietar al lucrarii, cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a ½ din valoarea materialelor si a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia sau
c) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este tinut, totodata, sa repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

§.4 Realizarea unei lucrari adaugate asupra imobilului altuia

Lucrari adaugate necesare Art.600 – (1) Proprietarul imobilului dobândeste dreptul de proprietate asupra lucrarii adaugate necesare din momentul efectuarii acesteia, platind autorului cheltuielile rezonabile facute de acesta, chiar daca imobilul nu mai exista.
(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, din suma datorata de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuata cu costurile necesare obtinerii acestora.

Lucrari adaugate utile
Art.601 – (1) În cazul în care autorul lucrarii utile este de buna-credinta, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii din momentul efectuarii acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor si a manoperei sau
b) a sporului de valoare adus imobilului.
(2) În cazul în care autorul lucrarii utile este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa devina proprietarul lucrarii, fara înscriere în cartea funciara, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie ½ din valoarea materialelor si a manoperei, fie ½ din sporul de valoare adus imobilului, sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, cu repunerea imobilului în situatia anterioara si plata de daune-interese.
(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului sa îl cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Lucrari adaugate voluptuare
Art.602 – (1) În cazul lucrarii voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa devina proprietarul lucrarii, fara înscriere în cartea funciara si fara nicio obligatie catre autorul lucrarii;
b) sa ceara obligarea autorului de rea-credinta a lucrarii la desfiintarea acesteia, cu readucerea imobilului în situatia anterioara si plata de daune-interese.
(2) Autorul de buna-credinta al lucrarii poate sa o ridice înainte de restituirea imobilului catre proprietar, cu conditia de a readuce imobilul în situatia anterioara.

§. 5 Întelesul unor termeni

Notiunea de autor al lucrarii
Art.603 – Drepturile si obligatiile prevazute pentru autorul lucrarii nu sunt aplicabile decât aceluia care a realizat lucrarea pentru sine.

Buna-credinta a autorului lucrarii
Art.604 - (1) Autorul lucrarii este de buna-credinta daca se întemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare în care, la data realizarii lucrarii, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciara, daca, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna credinta cel care construieste în lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.
(3) Dispozitiile alin.(1) si (2) sunt aplicabile si autorului lucrarii care se întemeiaza pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, sa devina proprietarul acesteia.

§.6 Dispozitii speciale

Lucrari realizate partial asupra imobilului autorului
Art.605 - (1) În cazul lucrarii cu caracter durabil realizate cu buna-credinta partial asupra imobilului autorului si partial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urma poate cere înscrierea într-o noua carte funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contributiei fiecaruia.
(2) Daca lucrarea a fost realizata cu rea-credinta, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca este cazul, si a cere înscrierea în cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-parti, se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de ½ din valoarea contributiei autorului lucrarii.
(3) În caz de neîntelegere între parti, instanta de judecata va stabili valoarea contributiei fiecareia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-parti din dreptul de proprietate.

Lucrari provizorii
Art.606 – Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenta unei întelegeri contrare, autorul ei va fi obligat sa o desfiinteze, cu respectarea dispozitiilor legale în materie, si, daca este de rea-credinta, sa plateasca despagubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciara Art.607 – Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusiva sau pe cote-parti, este conditionata, potrivit reglementarilor din aceasta sectiune, de înscrierea în cartea funciara, înscrierea se face în temeiul conventiei partilor sau, dupa caz, al hotarârii judecatoresti.

Dreptul autorului lucrarii la ridicarea materialelor Art.608 – (1) Pâna la data încheierii conventiei sau a introducerii actiunii de catre cel îndreptatit la înscrierea în cartea funciara, autorul lucrarii îsi poate ridica materialele.
(2) Daca lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, autorul acesteia va putea fi obligat, daca este cazul, la plata de daune-interese.

Reguli privind exercitarea dreptului autorului lucrarii la indemnizatie
Art.609 – (1) Prescriptia dreptului la actiune al autorului lucrarii privind plata indemnizatiei nu curge cât timp el este lasat de proprietar sa detina imobilul.
(2) Autorul lucrarii de buna-credinta are, în conditiile art.2395, un drept de ipoteca legala asupra imobilului pâna la plata indemnizatiei.

Reguli privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului
Art.610 – (1) Ori de câte ori proprietarul opteaza pentru obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului, în absenta întelegerii partilor, proprietarul poate cere instantei judecatoresti stabilirea pretului si pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare.
(2) Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipoteca legala asupra acestuia pentru plata pretului de catre autorul lucrarii.

Pasivitatea proprietarului pe durata realizarii lucrarii
Art.611 – Autorul lucrarii de rea-credinta nu poate sa opuna proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vadit-o pe durata realizarii lucrarii.
Autorul lucrarii care foloseste materialele altuia
Art.612 – Daca nu sunt îndeplinite conditiile legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta, cel care realizeaza o lucrare asupra imobilului altuia folosind materialele unui tert este obligat la plata contravalorii materialelor, precum si la repararea, în conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate.

Stabilirea indemnizatiei sau a despagubirii
Art.613 – Ori de câte ori, în aplicarea unei dispozitii din prezenta sectiune, instanta este învestita sa stabileasca întinderea indemnizatiei sau a despagubirii, ea va tine seama de valoarea de circulatie a bunului calculata la data hotarârii judecatoresti.

Cazuri speciale de accesiune
Art.614 – (1) Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care îi permite sa dobândeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzator, drepturile si obligatiile reglementate pentru proprietarul imobilului, daca nu s-a prevazut altfel în momentul constituirii dreptului real.
(2) Dispozitiile art.599 si 605 alin.(2) se aplica, în mod corespunzator, si lucrarilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite sa dobândeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil.
(3) Pentru lucrarile adaugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite sa dobândeasca proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil se aplica, în mod corespunzator, dispozitiile art.733, în lipsa unei prevederi contrare.

Lucrari efectuate de un detentor precar
Art.615 – (1) Lucrarile facute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzator, regulilor aplicabile posesorului de rea-credinta.
(2) Detentorul precar nu poate fi însa obligat sa cumpere imobilul.

Sectiunea a 4-a
Accesiunea mobiliara

Accesiunea mobiliara Art.616 - (1) Bunul mobil produs cu materialele altuia apartine celui care l-a confectionat sau, dupa caz, proprietarului materialelor, în functie de raportul dintre manopera si valoarea materialelor, determinat la data confectionarii bunului.
(2) Proprietarul bunului datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau, dupa caz, cu valoarea materialelor.

Raportul dintre valoarea manoperei si valoarea materialelor
Art.617 - În toate cazurile în care valoarea materialelor este egala cu manopera sau exista o diferenta nesemnificativa, proprietatea asupra bunului este comuna si se exercita în conditiile Sectiunii a 2-a a Capitolului V din prezentul titlu.

Unirea a doua bunuri mobile

Art.618 - În cazul în care se unesc doua bunuri mobile având proprietari diferiti, fiecare poate pretinde separarea bunurilor daca prin aceasta celalalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului sau.

Reguli aplicabile în cazul imposibilitatii de separare a bunurilor unite
Art.619 - Daca nu se poate obtine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod corespunzator, dispozitiile art.616 si 617.

CAPITOLUL III
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata

Sectiunea 1
Limite legale

§.1 Dispozitii comune

Interesul public si interesul privat
Art.620 - (1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
(2) Limitele legale în interes privat pot fi agravate, modificate ori desfiintate temporar prin acordul partilor. Pentru opozabilitate fata de terti este necesara îndeplinirea formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Reguli privind protectia mediului si buna vecinatate
Art.621 - Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

§. 2 Folosirea apelor

Reguli privind curgerea fireasca a apelor
Art.622 - (1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Daca aceasta curgere cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justitiei spre a face pe fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rândul sau, proprietarul fondului superior este obligat sa nu efectueze nici o lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.

Reguli privind curgerea provocata a apelor
Art.623 - (1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocata de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, asa cum este cazul apelor care tâsnesc pe acest din urma fond datorita unor lucrari subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlastinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însa numai daca aceasta curgere preceda varsarea într-un curs de apa sau într-un sant.
(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si mijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime fondului inferior, ramânând dator la plata unei despagubiri juste si prealabile catre proprietarul acestui din urma fond.
(3) Dispozitiile prezentului articol nu se aplica atunci când pe fondul inferior se afla o constructie, împreuna cu gradina si curtea aferenta, sau un cimitir.

Cheltuieli referitoare la irigatii
Art.624 – (1) Proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului sau apele naturale si artificiale de care poate dispune în mod efectiv, are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.
(2) Dispozitiile art.623 alin.(2) si (3) se aplica în mod corespunzator.

Obligatia proprietarului caruia îi prisoseste apa
Art.625 – (1) Proprietarul caruia îi prisoseste apa pentru necesitatile curente este obligat ca, în schimbul unei juste si prealabile despagubiri, sa ofere acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decât cu o cheltuiala excesiva.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligatia prevazuta la alin.(1) pretinzând ca ar putea acorda surplusului de apa o alta destinatie decât satisfacerea necesitatilor curente. El poate însa cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu conditia de a dovedi existenta reala a destinatiei pretinse.

Întrebuintarea izvoarelor
Art.626 – (1) Proprietarul poate acorda orice întrebuintare izvorului ce ar exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa-i schimbe cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor curente.

Despagubiri datorate proprietarului izvorului
Art.627 – (1) Proprietarul izvorului poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.
(2) Daca starea de fapt o permite, proprietarul poate pretinde restabilirea situatiei anterioare atunci când apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.

Reguli speciale privind folosirea apelor
Art.628 - Dispozitiile prezentului paragraf se completeaza cu reglementarile speciale în materia regimului apelor.

§3. Picatura stresinii

Picatura stresinii
Art.629 – Proprietarul este obligat sa îsi faca streasina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

§4. Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantatii

Distanta minima fata de linia de hotar
Art.630 - Orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime fata de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, în lipsa, obiceiului locului, astfel încât sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin.

Sanctiuni
Art.631 - (1) În lipsa unor dispozitii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin doi metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de doi metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.
(2) În caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este îndreptatit sa ceara scoaterea ori, dupa caz, taierea, la înaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se întind radacinile sau ramurile arborilor apartinând proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute în mod natural pe fondul sau.

§5. Vederea asupra proprietatii vecinului

Fereastra sau deschiderea în zidul comun
Art.632 - Nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere în zidul comun.

Distanta minima pentru fereastra de vedere
Art.633 - (1) Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin doi metri între fondul, îngradit sau neîngradit, apartinând proprietarului vecin, si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.
(2) Vederile piezise spre fondul învecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.
(3) Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata zidului în care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pâna la linia de hotar.

Fereastra de lumina
Art.634 – Dispozitiile art.633 nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta, ferestre de lumina daca sunt astfel construite încât sa împiedice vederea spre fondul învecinat.

§6. Dreptul de trecere

Dreptul de trecere
Art.635 – (1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa ceara trecerea pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.
(2) Trecerea trebuie sa se faca în conditii de natura sa aduca o minima stânjenire exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica. Proprietarul fondului înfundat este obligat la plata unei juste despagubiri.
(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeste un alt acces la calea publica.

Exercitarea dreptului de trecere în situatii speciale
Art.636 – (1) Daca lipsa accesului provine din vânzare, schimb, împarteala sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi ceruta decât celor care au dobândit partea de teren pe care se facea anterior trecerea.
(2) Când lipsa accesului este imputabila proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilita numai cu consimtamântul proprietarului fondului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii.

Întinderea si modul de stabilire a servitutii de trecere
Art.637 – Întinderea si modul de exercitare a servitutii de trecere sunt determinate prin întelegerea partilor, prin hotarâre judecatoreasca sau printr-o folosinta continua pe timp de zece ani.
Prescriptia actiunii în despagubire si restituirea despagubirii încasate
Art.638 – (1) Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea în despagubire pe care o are proprietarului fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe sa curga din momentul stabilirii servitutii de trecere.
(2) În cazul în care înceteaza dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator sa restituie despagubirea încasata, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectiva a servitutii.

§7. Alte limite legale

Dreptul de trecere pentru utilitati
Art.639 – (1) Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a conductelor de apa, gaz sau altele asemenea, a firelor electrice subterane ori aeriene, precum si a oricaror alte instalatii sau materiale ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeasi zona.
(2) Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia în care trecerea prin alta parte ar fi imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare.
(3) În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie si prealabila.
(4) Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la aceasta servitute, daca ea are ca obiect conducte si canale, subterane, în cazul în care acestea sunt utilitati noi.

Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrari
Art.640 – (1) De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuarea unor lucrari necesare fondului învecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru taierea crengilor si culegerea fructelor, în schimbul unei despagubiri daca este cazul.
(2) Dispozitiile art.639 alin.(2) sunt aplicabile.

Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
Art.641 - (1) Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al sau, ajuns întâmplator pe fondul respectiv, daca a fost înstiintat în prealabil.
(2) În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.

Starea de necesitate
Art.642 – (1) În cazul în care o persoana a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apara pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul sa ceara o despagubire echitabila numai de la cel care a fost salvat.
(2) Nu poate pretinde nici o despagubire proprietarul care a provocat sau a favorizat aparitia pericolului.

Reguli speciale
Art.643 – Îngradirile cuprinse în prezenta sectiune se completeaza cu dispozitiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile si constructiile de orice fel, padurile, bunurile din patrimoniul national-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum si altele asemenea.

Sectiunea a 2-a
Limite conventionale

Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice
Art.644 - Proprietarul poate sa consimta la limitarea dreptului sau prin acte juridice daca nu încalca ordinea publica si bunele moravuri.

Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare
Art.645 – (1) Prin conventie sau testament se poate interzice înstrainarea unui bun, însa numai pentru o durata de cel mult 75 de ani si daca exista un interes serios si legitim.
(2) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract daca a fost determinanta la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezuma, pâna la proba contrara.
(3) Clauza de inalienabilitate este subînteleasa în conventiile din care se naste obligatia de a transmite în viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila.
(4) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii.

Conditii de opozabilitate Art.646 – (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocata împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat sa nu înstraineze decât daca este valabila si îndeplineste conditiile de opozabilitate.
(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie sa fie supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege, daca este cazul.
(3) În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzator, regulile prevazute pentru dobândirea proprietatii prin posesia de buna-credinta.
(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevazuta într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabila si creditorilor anteriori ai dobânditorului.
(5) Neîndeplinirea conditiilor de opozabilitate nu îl lipseste pe creditorul obligatiei de a nu înstraina de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaza acestei obligatii.

Sanctiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate
Art.647 – (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocata împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat sa nu înstraineze decât daca este valabila si îndeplineste conditiile de opozabilitate.
(2) Înstrainatorul poate sa ceara rezolutiunea contractului în cazul încalcarii clauzei de inalienabilitate de catre dobânditor.
(3) Atât înstrainatorul, cât si tertul, daca inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot sa ceara anularea actului de înstrainare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
(4) Nu pot fi supuse urmaririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, daca prin lege nu se prevede altfel.

Sectiunea a 3-a
Limite judiciare

Depasirea inconvenientelor normale ale vecinatatii
Art.648 – (1) Daca proprietarul cauzeaza, prin exercitarea dreptului sau, inconveniente mai mari decât cele normale în relatiile de vecinatate, instanta de judecata poate, din considerente de echitate, sa îl oblige la despagubiri în folosul celui vatamat, precum si la restabilirea situatiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.
(2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfasurarii activitatii prejudiciabile de catre proprietar, instanta va putea încuviinta desfasurarea acelei activitati. Cel prejudiciat va avea însa dreptul la despagubiri.
(3) Daca prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanta poate sa încuviinteze, pe cale de ordonanta presedintiala, masurile necesare pentru prevenirea pagubei.

CAPITOLUL IV
Proprietatea comuna

Sectiunea 1
Dispozitii generale

Notiune
Art.649 – Dispozitiile prezentului capitol se aplica ori ce câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevazut de lege, dreptul de proprietate privata are doi sau mai multi titulari.

Cazuri Art.650 – (1) Proprietatea comuna poate fi proprietate pe cote-parti (coproprietate) sau în devalmasie.
(2) Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata.
(3) Coproprietatea fortata nu poate înceta prin partaj judiciar.

Prezumtia de coproprietate
Art.651 - Daca bunul este stapânit în comun, coproprietatea se prezuma, pâna la proba contrara.

Sectiunea a 2-a
Despre coproprietatea obisnuita

Întinderea cotelor-parti
Art.652 – (1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune în mod liber de aceasta în lipsa de stipulatie contrara.
(2) Cotele-parti sunt prezumate a fi egale, pâna la proba contrara. Daca bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrara nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Repartizarea beneficiilor si a sarcinilor între coproprietari
Art.653 – Coproprietarii vor împarti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietarii, proportional cu cota lor parte.

Exercitarea în comun a dreptului de folosinta
Art.654 – (1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în masura în care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari.
(2) Cel care, împotriva vointei celorlalti proprietari, exercita în mod exclusiv folosinta bunului comun poate fi obligat la despagubiri.

Fructele bunului comun
Art.655 – Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte.
Dreptul la restituirea cheltuielilor
Art.656 – (1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de catre coproprietari, în proportie cu cotele lor parti.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila cât timp ele nu au fost consumate ori înstrainate sau nu au pierit si pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despagubiri, cu exceptia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la actiunea în despagubiri este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însusite de un coproprietar este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun.

Modul de folosire a bunului comun
Art.657 - Modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neîntelegere, prin hotarâre judecatoreasca.

Actele de conservare
Art.658 – Fiecare coproprietar poate sa faca acte de conservare cu privire la bunul comun fara acordul celorlalti coproprietari.

Actele de administrare si de dispozitie
Art.659 – (1) Actele de administrare, precum încheierea sau denuntarea unor contracte de locatiune, cesiunile de venituri imobiliare si altele asemenea cu privire la bunul comun pot fi facute numai cu acordul majoritatii coproprietarilor si a cotelor-parti.
(2) Actele de administrare care limiteaza în mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcina excesiva prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de catre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesati pot cere instantei sa suplineasca acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-si exprima vointa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil mentinerii utilitatii sau valorii bunului.
(4) Orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si locatiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum si actele care urmaresc exclusiv înfrumusetarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozitie.

Sanctiuni
Art.660 – (1) Actele juridice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art.659 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, expres ori tacit, la încheierea actului.
(2) Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca, înainte de împarteala, sa exercite actiunile posesorii împotriva tertului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.

Actiunile în justitie
Art.661 – (1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justitie, indiferent de calitatea procesuala, în orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul actiunii în revendicare.
(2) Hotarârile judecatoresti pronuntate în folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor. Hotarârile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.
(3) Când actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, pârâtul poate cere instantei de judecata introducerea în cauza a celorlalti coproprietari în calitate de reclamanti, în termenul si conditiile prevazute în Codul de procedura civila pentru chemarea în judecata a altor persoane.

Contractele de administrare a coproprietatii
Art.662 – (1) Se poate deroga de la dispozitiile art.653, 654 alin.(1) si (2), 659 si 660 alin.(1) printr-un contract de administrare a coproprietatii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul în care oricare dintre coproprietari denunta contractul de administrare, acesta îsi înceteaza existenta, ramânând aplicabile regulile din prezenta sectiune.
(3) În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se afla si bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietatii si declaratiile de denuntare a acestora vor fi notate în cartea funciara, la cererea oricaruia dintre coproprietari.

Reguli aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale
Art.663 – Dispozitiile prezentei sectiuni se aplica în mod corespunzator si în cazul exercitarii împreuna, de catre doua sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.

Sectiunea a 3-a
Coproprietatea fortata

§.1 Dispozitii comune

Cazuri de coproprietate fortata
Art.664 – Se afla în coproprietate fortata:
1. bunurile prevazute în art.667, 678, 704 si 1151;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile si izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizarii a doua sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri, un drum comun într-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevazut de lege.

Regim juridic general
Art.665 – (1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acestuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate sa dispuna cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odata cu exercitarea dreptului de dispozitie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întretinerea si conservarea bunului comun se suporta în mod proportional cu cota parte din drept a fiecarui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absenta unei conventii contrare, cota-parte din drept a fiecarui coproprietar se stabileste în functie de întinderea bunului principal.

§.2 Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente

I. Partile comune

Notiune
Art.666 – (1) Daca într-o cladire exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie având proprietari diferiti, partile din cladire care, fiind destinate întrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata.
(2) Partile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spatiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art.563.

Partile comune
Art.667 - Sunt considerate parti comune, în masura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se afla cladirea, compus atât din suprafata construita cât si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru excedent, proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;
b) fundatia, curtea interioara, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;
c) canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, instalatiile de telefon, instalatiile electrice, conductele de apa, de încalzire si de gaze pâna la punctul de distributie catre partile aflate în proprietate exclusiva, precum si alte asemenea parti;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt în folosinta comuna.

Atribuirea în folosinta exclusiva a partilor comune
Art.668 - (1) Partile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari.
(2) Decizia de atribuire în folosinta exclusiva trebuie adoptata cu o majoritate de ¾ din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti. În cladirile unde sunt constituite asociatii de proprietari, decizia se adopta de catre adunarea generala, cu aceeasi majoritate.

Actele juridice privind cotele-parti Art.669 – Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; înstrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decât odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.

Stabilirea cotelor-parti
Art.670 – În lipsa unei stipulatii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-parti se stabilesc prin raportarea fiecarui spatiu locativ la totalul spatiilor locative din cladire.

II Drepturile si obligatiile coproprietarilor

Exercitarea dreptului de folosinta
Art.671 – Fiecare coproprietar poate folosi, în conditiile acordului de asociere, atât spatiul care constituie bunul principal, cât si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii.

Cheltuielile legate de întretinerea, repararea si exploatarea partilor comune Art.672 – (1) În lipsa de prevedere legala sau întelegere contrara, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de întretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, în proportie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de partile comune folosite exclusiv de catre unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urma.

Obligatia de mentinere a cladirii în stare buna
Art.673 – Proprietarul este obligat sa asigure întretinerea spatiului care constituie bunul principal, astfel încât cladirea sa se mentina în stare buna.

Obligatia de a permite accesul în spatiile care constituie bunurile principale
Art.674 – (1) Coproprietarii sunt obligati sa permita accesul în spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si întretinerii partilor comune.
(2) În aceasta situatie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubiti de catre asociatia de proprietari, sau, dupa caz, de catre proprietarul în interesul caruia au fost efectuate lucrarile.

Reguli aplicabile în cazul distrugerii cladirii
Art.675 – În cazul în care cladirea a fost distrusa în întregime ori într-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei întelegeri contrare, sa solicite vânzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.

Reguli aplicabile în cazul distrugerii unei parti mai mici din cladire
Art.676 – În caz de distrugere a unei parti mai mici, proprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi coproprietari nu doresc sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze drepturile lor celorlalti coproprietari. Pretul se stabileste de parti ori, în caz de neîntelegere, de catre instanta judecatoreasca.

III. Asociatia de proprietari

Constituirea asociatiilor de proprietari
Art.677 – În cazul cladirilor cu mai multe etaje sau apartamente, se constituie asociatia de proprietari care se organizeaza si functioneaza în conditiile legii.

§.3 Coproprietatea asupra despartiturilor comune

Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comune
Art.678 – (1) Orice zid, sant sau alta despartitura între doua fonduri aflate în intravilan este prezumata a fi în proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate exclusiva prin uzucapiune, în conditiile legii.
(2) Dispozitiile art.669 sunt aplicabile în mod corespunzator.

Semne de necomunitate
Art.679 - (1) Exista semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreapta si perpendiculara spre un fond si înclinata spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este înclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci când pamântul este aruncat ori înaltat exclusiv pe o parte a santului. Santul este prezumat a fi în proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamântul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

Obligatia de construire a despartiturilor comune
Art.680 – (1) Oricare dintre vecini poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.
(2) În lipsa unor dispozitii legale, a regulamentului de urbanism sau a obiceiului locului, înaltimea zidului comun va fi stabilita de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.

Cheltuielile de întretinere si reparare a despartiturilor comune Art.681 – (1) Coproprietarii sunt tinuti sa suporte cheltuielile ocazionate de întretinerea si repararea despartiturii comune, proportional cu dreptul fiecaruia.
(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate sa nu participe la cheltuielile de întretinere si reparare, renuntând la dreptul sau de proprietate asupra despartiturii comune, dispozitiile în materie de carte funciara fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi aparat de a participa la cheltuieli, în cazul în care are o constructie sprijinita de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despartiturii comune.

Constructii si instalatii aflate în legatura cu zidul comun
Art.682 – (1) Oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine constructii ori sa instaleze grinzi în zidul comun cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.
(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul sau pâna în jumatatea zidului, în cazul în care ar dori sa instaleze el însusi grinzi ori sa construiasca un cos de fum în acelasi loc.

Înaltarea zidului comun
Art.683 – (1) Oricare dintre coproprietari poate sa înalte zidul, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile de înaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a partii comune a zidului ca urmare a înaltarii acestuia.
(2) În cazul în care zidul nu poate rezista înaltarii, proprietarul care doreste sa faca aceasta înaltare este dator sa reconstruiasca zidul în întregime luând din fondul sau suprafata pentru a asigura grosimea necesara zidului nou ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la înaltare poate dobândi coproprietatea, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea terenului întrebuintat pentru îngrosarea zidului.

Dobândirea coproprietatii asupra despartiturilor
Art.684 – Vecinul care nu a contribuit la realizarea despartiturii comune poate dobândi coproprietatea despartiturii, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite si, dupa caz, jumatate din valoarea terenului pe care despartitura a fost construita. Dispozitiile în materie de carte funciara ramân aplicabile.

Sectiunea a 4-a
Proprietatea comuna în devalmasie

Proprietatea comuna în devalmasie
Art.685 – Exista proprietate devalmasa atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Regulile aplicabile proprietatii devalmase
Art.686 – (1) Daca se naste prin efectul legii, proprietatea devalmasa este supusa dispozitiilor acelei legi, care se completeaza, în mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale.
(2) În cazul în care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii legale se aplica în mod corespunzator.

Sectiunea a 5-a
Partajul

Imprescriptibilitatea actiunii de împarteala
Art.687 – Încetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricând daca nu s-a stabilit altfel prin lege, act juridic ori hotarâre judecatoreasca.
Felurile partajului
Art.688 – Partajul poate fi facut prin buna învoiala sau prin hotarâre judecatoreasca, în conditiile legii.

Împarteala partilor comune ale cladirilor
Art.689 – (1) Partajul este inadmisibil în cazurile prevazute de Sectiunile a 3-a si a 4-a din prezentul capitol, precum si în alte cazuri prevazute de lege.
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste parti înceteaza de a mai fi destinate folosintei comune.
(3) În cazul proprietatii periodice si a celorlalte cazuri de coproprietate fortata, partajul este posibil numai prin buna învoiala.

Conventiile privitoare la amânarea împartelii
Art.690 – Conventiile privind amânarea împartelii nu pot fi încheiate pentru o perioada mai mare de cinci ani. În cazul imobilelor, conventiile trebuie încheiate în forma autentica si supuse formalitatilor de publicitate prevazute de lege.

Amânarea împartelii prin hotarâre judecatoreasca
Art.691 – De asemenea, instanta poate dispune, pentru cel mult un an, amânarea împartelii pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalti coproprietari. Daca pericolul acestor prejudicii este înlaturat înainte de împlinirea termenului, instanta, la cererea partii interesate, va reveni asupra masurii.

Conditii speciale privind capacitatea de exercitiu
Art.692 – Daca un coproprietar este lipsit de capacitatea de exercitiu ori are capacitate de exercitiu restrânsa, partajul va putea fi facut prin buna învoiala numai cu autorizare instantei tutelare, precum si, daca este cazul, a ocrotitorului legal.

Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii
Art.693 – Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afara de cazul când acesta l-a uzucapat, în conditiile legii.

Reguli privitoare la modul de împartire
Art.694 – (1) Partajul bunurilor comune se va face în natura, proportional cu cota-parte a fiecarui coproprietar.
(2) Daca bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natura, partajul se va face într-unul din urmatoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neîntelegere, la licitatie publica, în conditiile legii, si distribuirea pretului catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia dintre ei.

Datoriile nascute în legatura cu bunul comun Art.695 - (1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor nascute în legatura cu coproprietatea si care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul.
(2) Suma necesara pentru stingerea acestor obligatii va fi preluata, în lipsa unei stipulatii contrare, din pretul vânzarii bunului comun cu ocazia partajului si va fi suportata de catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia.

Executarea silita privitoare la bunul comun
Art.696 - (1) Creditorii unui coproprietar pot urmari silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instantei împarteala bunului, caz în care urmarirea se va face asupra partii de bun sau, dupa caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) În cazul vânzarii silite a unei cote-parti din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecatoresc va notifica pe ceilalti coproprietari cu cel putin 2 saptamâni înainte de data stabilita pentru vânzare, înstiintându-i despre ziua, ora si locul licitatiei. La pret egal, coproprietarii vor fi preferati la adjudecarea cotei-parti.
(3) Creditorii care au un drept de garantie asupra bunului comun ori cei a caror creanta s-a nascut în legatura cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul sa urmareasca silit bunul, în mâinile oricui s-ar gasi, atât înainte, cât si dupa partaj.
(4) Conventiile de suspendare a împartelii pot fi opuse creditorilor numai daca, înainte de nasterea creantelor, au dobândit data certa în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate si au fost îndeplinite formalitatile de publicitate prevazute de lege, în cazul bunurilor imobile.

Drepturile creditorilor personali ai coproprietarului
Art.697 - (1) Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, sa intervina, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însa sa atace un partaj efectuat, afara numai daca acesta s-a facut în lipsa lor si fara sa se tina seama de opozitia ce au facut-o, precum si în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a facut astfel încât creditorii nu au putut sa intervina în proces.
(2) Dispozitiile alin.(1) sunt aplicabile si în cazul creditorilor care au un drept de garantie asupra bunului comun ori cei a caror creanta s-a nascut în legatura cu conservarea sau administrarea acestuia.

Efectele juridice ale partajului Art.698 - (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupa caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data partajului.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj a fost înscris în cartea funciara.
(3) Dispozitiile în materie de carte funciara ramân aplicabile.

Opozabilitatea actelor încheiate cu privire la bunul comun si garantiile constituite asupra cotei-parti din acesta
Art.699 - (1) Actele încheiate, în conditiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun, ramân valabile si sunt opozabile celui care a dobândit bunul în urma partajului.
(2) Garantiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale parti se stramuta de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, dupa caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.
Garantia pentru evictiune si vicii ascunse Art.700 - (1) Coproprietarii îsi datoreaza, în limita cotelor-parti, garantie pentru evictiune si vicii ascunse, dispozitiile legale privitoare la obligatia de garantie a vânzatorului aplicându-se în mod corespunzator.
(2) Fiecare este obligat sa despagubeasca pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evictiunii sau al viciului ascuns. Daca unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorata de acesta se va suporta, proportional, de catre ceilalti coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datoreaza garantie daca prejudiciul este urmarea faptei savârsite de un alt coproprietar sau daca au fost scutiti prin actul de partaj.

Desfiintarea partajului
Art.701 - (1) Partajul prin buna învoiala poate fi desfiintat pentru aceleasi cauze ca si contractele.
(2) Partajul facut fara participarea tuturor
coproprietarilor este lovit de nulitate absoluta.
(3) Partajul este însa valabil chiar daca nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.

Înstrainarea bunurilor atribuite
Art.702 - Nu poate invoca nulitatea relativa a partajului prin buna-învoiala coproprietarul care, cunoscând cauza de nulitate, înstraineaza în tot sau în parte bunurile atribuite.

Reguli aplicabile bunurilor aflate în coproprietate si în devalmasie
Art.703 - Prevederile prezentei sectiuni sunt aplicabile bunurilor aflate în coproprietate, indiferent de izvorul sau, precum si celor aflate în devalmasie.

CAPITOLUL V
Proprietatea periodica

Proprietatea periodica
Art.704 – Dispozitiile prezentului capitol se aplica, în absenta unei reglementari speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercita succesiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Temeiul proprietatii periodice
Art.705 - Proprietatea periodica se naste în temeiul unui act juridic, dispozitiile în materie de carte funciara aplicându-se în mod corespunzator.

Valabilitatea actelor încheiate de coproprietar
Art.706 - (1) În privinta intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia, în conditiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea si altele asemenea.
(2) Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-parti respective. Dispozitiile art.660 alin.(2) si 661 se aplica în mod corespunzator.
(3) În raporturile cu tertii cocontractanti de buna-credinta, actele de administrare sau de dispozitie mentionate la alin.(2) sunt lovite de nulitate relativa.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor Art.707 - (1) Fiecare coproprietar este obligat sa faca toate actele de conservare, în asa fel încât sa nu împiedice ori sa îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalti coproprietari. Pentru reparatiile mari, coproprietarul care avanseaza cheltuielile necesare are dreptul la despagubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalti coproprietari.
(2) Actele prin care se consuma în tot sau în parte substanta bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalti coproprietari.
(3) La încetarea intervalului, coproprietarul este dator sa predea bunul coproprietarului îndreptatit sa îl foloseasca în urmatorul interval.
(4) Coproprietarii pot încheia un contract de administrare, dispozitiile art.662 alin.(2) aplicându-se în mod corespunzator.

Obligatia de despagubire si excluderea
Art.708 – (1) Nerespectarea obligatiilor prevazute în prezentul capitol atrage plata de despagubiri.
(2) În cazul în care unul dintre coproprietari tulbura în mod grav exercitarea proprietatii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotarâre judecatoreasca, la cererea coproprietarului vatamat.
(3) Excluderea va putea fi dispusa numai daca unul dintre ceilalti coproprietari sau un tert cumpara cota-parte a celui exclus.
(4) În acest scop, se va pronunta, mai întâi, o încheiere de admitere în principiu a cererii de excludere prin care se va stabili ca sunt îndeplinite conditiile excluderii, încheiere care va putea fi atacata cu recurs pe cale separata.
(5) Dupa ramânerea definitiva a încheierii de admitere în principiu, în absenta întelegerii partilor, se va stabili pretul vânzarii silite pe baza de expertiza. Dupa consemnarea pretului la banca stabilita de instanta, se va pronunta hotarârea care va tine loc de contract de vânzare-cumparare.
(6) Dupa ramânerea definitiva a acestei hotarâri, dobânditorul îsi va putea înscrie dreptul în cartea funciara, iar transmitatorul va putea sa ridice suma consemnata la banca stabilita de instanta.

Încetarea proprietatii periodice
Art.709 - Proprietatea periodica înceteaza prin radiere din cartea funciara în temeiul dobândirii de catre o singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de proprietate periodica, precum si în alte cazuri prevazute de lege.